Standortanalyse im Einzelhandel: einen Ladenstandort systematisch bewerten

Ratgeber · Redaktion · veröffentlicht am 11.10.2026

Im stationären Handel lässt sich vieles nachträglich ändern: Sortiment, Preise, Werbung, Öffnungszeiten. Der Standort nicht, zumindest nicht ohne neuen Mietvertrag, neuen Ladenbau und viel Geld. Deshalb lohnt es sich, vor der Unterschrift systematisch zu prüfen, ob ein Standort zu deinem Konzept passt. Dieser Ratgeber zeigt dir eine Methode in fünf Schritten, vom Makrostandort bis zur einzelnen Fläche, und erklärt, welche Daten du selbst erheben musst und welche du nachschlagen kannst.

Makro- und Mikrostandort

Bei der Standortanalyse unterscheidet man den Makrostandort, also Stadt und Region, und den Mikrostandort, also Straße, Gebäude und unmittelbare Umgebung. Auf der Makroebene interessieren Einwohnerzahl, Bevölkerungsentwicklung, Kaufkraft, Pendlerströme, Tourismus und die Zentralität der Stadt für ihr Umland. Eine Stadt mit großem Einzugsgebiet zieht Kundschaft aus umliegenden Gemeinden an.

Auf der Mikroebene zählen Passantenfrequenz, Sichtbarkeit, Nachbarbetriebe, Erreichbarkeit mit Auto, Rad und öffentlichem Verkehr, Parkmöglichkeiten, Schaufensterbreite und der Zustand der Straße. Ein guter Makrostandort rettet keine schlechte Fläche, umgekehrt kann eine gute Fläche in einer schwachen Stadt funktionieren, wenn dein Konzept zur lokalen Kundschaft passt.

Schritt 1: Zielgruppe und Einzugsgebiet bestimmen

Bevor du Standorte vergleichst, definierst du, wen du erreichen willst und wie weit diese Menschen für dein Angebot fahren. Für Güter des täglichen Bedarfs ist das Einzugsgebiet klein, oft wenige Minuten zu Fuß oder mit dem Rad. Für spezialisierte Fachgeschäfte, etwa Musikinstrumente oder hochwertige Fahrräder, nehmen Kundinnen und Kunden deutlich längere Wege in Kauf.

Zeichne das Einzugsgebiet auf einer Karte ein und überlege, welche Orte dazugehören. Die Einwohnerzahl der Kernstadt findest du auf unseren Stadtseiten, die Zahlen stammen aus Wikidata. Für eine genauere Betrachtung lohnen sich die Veröffentlichungen der Statistischen Landesämter und die Einzelhandelskonzepte, die viele Städte erstellt haben.

Schritt 2: Wettbewerb und Branchenmix erfassen

Erfasse alle Geschäfte im Einzugsgebiet, die ähnliche Waren anbieten. Dazu gehören direkte Konkurrenten, aber auch Filialisten, Fachmärkte am Stadtrand und Supermärkte mit Aktionsflächen. Auf unseren Seiten findest du für jede Stadt ab 20.000 Einwohnern die Zahl der in OpenStreetMap erfassten Geschäfte nach Branche, die Dichte je 1.000 Einwohner und einen Vergleich mit Nachbarstädten.

Wichtig ist die richtige Interpretation. Viele Geschäfte einer Branche können auf Sättigung hindeuten, aber auch auf einen etablierten Einkaufsort, an dem Kundschaft gezielt vergleicht. Wenige Geschäfte können eine Marktlücke sein oder ein Zeichen fehlender Nachfrage. OpenStreetMap ist zudem nicht vollständig, prüfe die Lage deshalb immer vor Ort.

Schritt 3: Passantenfrequenz selbst messen

Die Passantenfrequenz ist die wichtigste Kennzahl für einen Ladenstandort, und du kannst sie selbst erheben. Zähle an mindestens drei verschiedenen Tagen, darunter ein Samstag, zu mehreren Zeitfenstern jeweils 15 oder 30 Minuten lang, wie viele Menschen an der Fläche vorbeigehen. Notiere auch Wetter und Besonderheiten wie Markttage.

Zähle möglichst nur Passanten auf deiner Straßenseite und unterscheide grob nach Zielgruppe, etwa Familien, Berufstätige, Senioren, Touristen. Hochgerechnet ergibt sich eine Tagesfrequenz. Für größere Städte gibt es teilweise automatische Frequenzzählungen von Kommunen oder privaten Anbietern, deren Methodik du kennen solltest, bevor du die Zahlen übernimmst.

Schritt 4: Vom Passanten zum Umsatz rechnen

Aus der Frequenz lässt sich eine grobe Umsatzerwartung ableiten: Passanten pro Tag mal Eintrittsquote mal Kaufquote mal Durchschnittsbon mal Verkaufstage. Eintritts- und Kaufquote musst du schätzen, sie hängen stark vom Schaufenster, der Branche und der Zielgruppe ab. Rechne mit vorsichtigen Annahmen und mehreren Szenarien.

Beispiel mit angenommenen Werten: 2.000 Passanten am Tag, 3 Prozent betreten den Laden, die Hälfte kauft, der Durchschnittsbon liegt bei 35 Euro, an 300 Tagen geöffnet. Das ergibt 2.000 mal 0,03 mal 0,5 mal 35 mal 300, also 315.000 Euro Jahresumsatz. Stellt man diesen Wert der Miete und den übrigen Fixkosten gegenüber, zeigt der Break-even-Rechner, ob der Standort tragfähig ist.

Schritt 5: Fläche und Mietkonditionen bewerten

Prüfe die Fläche selbst: Zuschnitt, Schaufensterbreite, Deckenhöhe, Lager, Anlieferung, Barrierefreiheit, Zustand von Technik und Fassade. Eine große Fläche mit ungünstigem Zuschnitt lässt sich schlechter nutzen als eine kleinere, gut geschnittene.

Bewerte die Miete im Verhältnis zum erwarteten Umsatz. Eine hohe Miete in einer starken Lage kann günstiger sein als eine niedrige Miete in einer Lage ohne Frequenz. Rechne außerdem Nebenkosten, Indexierung, Laufzeit und Verlängerungsoptionen ein. Erkundige dich nach geplanten Veränderungen im Umfeld: Baustellen, Verkehrsberuhigung, neue Einkaufszentren oder der Wegzug eines Ankermieters können die Frequenz stark verändern.

Ankermieter und Nachbarschaft

Ankermieter sind Geschäfte, die viel Kundschaft anziehen, zum Beispiel Supermärkte, Drogerien, große Modehäuser oder Elektronikmärkte. In ihrer Nähe profitieren kleinere Läden von der Frequenz. Prüfe, ob in der Nachbarschaft Filialisten deiner Zielgruppe ansässig sind. Auf unseren Stadtseiten siehst du, welche Ketten in einer Stadt am häufigsten vertreten sind.

Auch die übrige Nachbarschaft wirkt: Leerstand senkt die Attraktivität einer Straße, gastronomische Betriebe beleben sie zu bestimmten Tageszeiten. Ein Mix aus ergänzenden Angeboten, etwa Café, Buchhandlung und Feinkost, kann für alle Beteiligten mehr Kundschaft bringen als eine Häufung gleichartiger Geschäfte.

Erreichbarkeit und Parken

Prüfe, wie deine Kundschaft zum Laden kommt. In Innenstädten mit gutem Nahverkehr und Fußgängerzonen spielt das Auto eine geringere Rolle als in kleineren Städten oder bei Waren, die sich schlecht tragen lassen. Wer Getränke, Tierfutter, Gartenartikel oder Möbel verkauft, braucht Parkmöglichkeiten in der Nähe oder einen Lieferservice.

Notiere die Entfernung zu Haltestellen, Parkhäusern und Fahrradstellplätzen und beobachte, ob Lieferfahrzeuge halten können. Auch die Anlieferung deiner Ware gehört dazu: In Fußgängerzonen gibt es oft feste Lieferzeiten am Morgen. Wenn deine Lieferanten diese Zeiten nicht einhalten können, wird jeder Wareneingang zum Problem.

Typische Fehler bei der Standortwahl

Der erste Fehler ist, sich in eine Fläche zu verlieben, bevor die Zahlen stimmen. Besichtige mehrere Standorte und vergleiche sie nach denselben Kriterien. Der zweite Fehler ist eine Frequenzzählung zur falschen Zeit, etwa nur am verkaufsoffenen Sonntag oder während eines Stadtfests. Der dritte Fehler ist, die Zielgruppe nicht mitzuzählen: Tausend Passanten nützen wenig, wenn kaum jemand davon zu deinem Angebot passt.

Viertens unterschätzen viele den Einfluss der Nachbarschaft. Ein Leerstand nebenan oder eine dauerhafte Baustelle kann die Frequenz deutlich senken. Frag Nachbargeschäfte nach ihren Erfahrungen, sie kennen die Straße oft besser als jedes Exposé.

Eine Bewertungsmatrix aufstellen

Um mehrere Standorte zu vergleichen, hilft eine einfache Matrix. Lege Kriterien fest, gewichte sie nach ihrer Bedeutung für dein Konzept und vergib für jeden Standort Punkte. Typische Kriterien sind Frequenz, Zielgruppenpassung, Sichtbarkeit, Wettbewerb, Erreichbarkeit, Fläche, Miete und Entwicklungsperspektive.

Die Matrix ersetzt nicht dein Urteil, zwingt dich aber, Annahmen offenzulegen und Standorte nach denselben Maßstäben zu bewerten. Ergänze sie um eine Umsatz- und Kostenschätzung je Standort. Oft zeigt sich, dass der Standort mit der höchsten Frequenz wegen der Miete nicht der wirtschaftlichste ist.